こんばんはー！

たぬきちです。

マイナス金利でこれから住宅ローンを借りる方はウハウハですねー（＾ω＾）🎵

しかも日銀の黒田総裁が…

『さらなるマイナス金利も検討…』

と言ったもんだから銀行としては踏んだり蹴ったりですね。

銀行としては金利が下がればより儲けがなくなるのに返してもらえないリスクは変わりませんし（−＿−；）

ともあれ住宅ローンの金利が下がるのはラッキーです（＾ω＾）

今月の時点でフラット35金利が1.25%

フラット35Sだと最初の10年間0.95%

今年の1月28日の前にフラットの本申し込みが

済んでいれば…最初の10年間0.65%

※以降は1.25%

固定金利でこんな安いとなるとフラットも検討の余地ありですね（≧∇≦）！

さて、フラット35と銀行。

住宅ローンにどんな違いがあるんでしょうか？

メリットとデメリットを書きます。

⚫︎フラット35

メリット

・35年間金利が固定。

※金利が景気に影響されない。

・35年間固定＝毎月同じ支払いにできる。

※家計簿が至極つけやすいです。

・審査がメガバンクなどに比べてゆるいです。

※貸してくれる限度も銀行よりゆるいです。

・保証料がいらないので諸経費が安いです。

※フラット35の申請が必要ですが。

デメリット

・金利が今後下がり続けても金利は変更なし。

・銀行の変動金利と比べると金利が高い。

・団信の保険料が別途かかる。

・審査に時間がかかる。

私的には頭金を出したくない場合、

フラット35ならセゾンフラット35とフラット35プラスの併用がオススメです。

⚫︎銀行

メリット

・変動金利の安さ。

※いま一番安いところで3年固定0.45%のその後変動で1.85%優遇（0.625%とか。）位かと。

・様々な銀行があって、様々な商品がある。

・支店の多さ。

・金利に団体信用生命保険料が入ってる。

・基本審査結果がすぐにでます。

デメリット

・審査がフラットより厳しい。

・保証料がかかる。

・変動の場合金利の変動がある。

・変動で組んだ場合金利の動き次第で返済が35 年で終わらない可能性がある。

※これ、理解されてない方も多いです。意外な落とし穴です。

番外編

信金、ネット銀行

メリット

・信金は地元ありきなので色々融通が利くところもあります。

・ネット銀行は手続きなどを封書などを返送したりするだけで手続きを進められます。

デメリット

・審査に時間がかかる。

・融資が減額で出るパターンが多い。

・融資の基準が見えづらい。

今回たぬきち家が建つ場所は…

市街化調整区域です！

ローンの承認においては一つの障害ではありますが、

固定資産税が安く済む地域でもあります。

たぬきち家の両親の土地が1500坪。

そのうち宅地が600坪。

残りの900坪は人に貸してます（＾ω＾）

市街地だったらどんなことになるか恐れ多いです（−＿−；）

※たぬきち家はまわりが田んぼの田舎にあります。ただ、まわりにいえがないので日当たりも良く、風通しの良い最高の環境です（＾ω＾）駅は遠いけどねww

お家ができれば

固定資産税、不動産取得税などもかかるので、

後々計算方法をブログでも書こうと思います（＾ω＾）

あ、なんだか文字数ががが…

諸費用の節約方法はまた次回！

ではではー！

たぬきちです。

この時期はどの業界でもそうだと思いますが、

年度末という事もあって会社にとっては大事な時期です。

私もバタバタしています(-_-;)

（ただ、だからこそ不動産業界においてもお得に契約をまとめやすい時期でもあります。）

では早速ですが、私とたぬみが契約した際の内容でございます。

色々とＯＰを足していきまして、結果としては最初の見積もりと比べてほとんど上がっておりません。

まず、契約時の内容ですが、

・浴室サイズ1616→1621へ変更

・ユニットバスをシンラ（ＴＯＴＯ）へ変更

・1ＦトイレのアラウーノＳⅡをサティスＳタイプへ変更。

・1Ｆトイレにコフレル（手洗い場）、メディシンボックス（カワジュン）

・1Ｆトイレサティスのリモコンをスティックリモコンへ変更

・キッチンは天盤がクォーツ。ＩＨで後ろに食器棚（Ｗ1800）が入ります。

・リビング、寝室に造作家具（テレビ台【Ｗ2700位】、クローゼット【Ｗ3270】、カウンター等。）

クローゼットは下記のような物です。メーカーは南海プライウッド。

・軒天はラフォーレティンバー（レッドシダーは耐久性、維持費を考え却下。）

・外壁は固定資産税を節税するためにタイルではなく16ｍｍサイディング。

・玄関ポーチ、玄関、玄関ホールの照明をセンサー式の物に。

・テレビボード裏面、玄関ホールの壁にウッドパネルと腰かけカウンターを付ける。

銘林さんというメーカーさんの物です。

・天井を2600ｍｍへ変更。

・1Ｆ窓に電動シャッター

・床暖房はつけないで床を無垢材に変更

（理由：見た目は変化がないけれども、床が冷えにくいため。）

・ルーフバルコニー拡張。1坪分。

・照明、エアコン、カーテン150万分サービス（太陽光+蓄電池が元々ついていたのを拒否してこちらへ変更）

・坪数を42坪へ変更。

・軒を900ｍｍへ変更。

・洗面・キッチンはレジデンシャル仕様。

・諸費用（設計料、屋外給排水工事等）サービス

漏れがあるかもしれないですが契約時はこのような条件で契約しました。

お値段はこの時で前回のブログに載せた2800～2900万程です。

時系列的にこれが去年の暮れの事です。

この時期の注意点としては、

年度末→キャンペーンをやっているのでお得！→だから～日までにご契約が必要！

という流れで営業さんは契約を早くとりたがります。

ただ、得てして契約後のＯＰ追加はこの場合高くなります(-_-;)

（値引きした分をどこかで取り戻そうとするからです。）

私としては契約をするまでにいれたいＯＰを精査しておいて、

やりたい物をすべて入れた条件で契約をすべきだと思います。

そのタイミングがキャンペーン中ですとよりお得だと思います。

ただ、私自身お恥ずかしながら意外な落とし穴に現時点でハマっていまして…

多少出費が増えそうな予感でございます(-_-;)←これもブログにはゆくゆく記載していきます。

なんだかんだ、こういう仕事をしていても予算組みの見落としは見誤りますね・・・。

注文住宅…難しいです。

皆様はどんな条件でご契約をされましたか？

ぜひぜひ住友不動産で建築した・これから建築する！という方、

色々と情報交換できればと思いますので、

お気軽にコメントください(^_^)！

（うちはこういうものを内装にとりいれました！とか大歓迎です(^_^)／）

ではでは～ノシノシ

こんばんわ。

たぬきちです。

さて、前回の日記でハウスメーカーが三社に絞られました。

今回はその中から一つを選ぶこととなります。

その経緯、不動産（注文住宅業界）の慣例ではございますが、

これからずずいっと書いていきます。

まず、前回の順位。

1位住友不動産

2位住友林業

3位古河林業

となっていました。

では、第三回目の打ち合わせ内容を３位から

【古河林業】

前回希望する各設備のカタログを持参して指定しました。

そしてデザインを何とかしてほしいと思い、

好みの外観写真を何点か用意。

それで見積もりを出していただきました。

前回は全設備を同メーカーにすることで見積もりを下げていたとのこと。

（ええ…それは十分に承知しています。コストが下げられますもんね(-_-;)）

今回は希望に近い外観、設備を含めると・・・

2600万程に！わーお…一気に300万値上げ…まあ、設備のグレードをあげてるし、

当たり前か…

『うーん…決めかねるので検討させてもらえますか？

この後住友林業さんと打ち合わせがありますので時間もないですし。』

というと営業さんが…

【あ、今キャンペーン中…じゃなくて実は今日からキャンペーンなんです！お見せしたのは値引き前で…ちょっと値引き後の見積もり持ってきます！】

と言い出しました。

きたきた…さてどんな感じかな…。

【お待たせしました。先ほどの2600万からこんな感じでどうですか！？2300万なんですけど。デザインは目をつむっていただいて(^_^；)】

『おおー、前回の仕様の時と値段一緒やんｗ』

（前回出した値段はやっぱり利益上乗せしてたか…）

値段はよかったのですが、デザインが改善されず…

いまいちという事で脱落しました。

【住友林業】

前回出していただいた見積もりを拝見したところ…

国産木材を使用していない箇所がある状態で見積もりを出していて、

設備に関しても値段の割にグレードがいまいちでした。

いわゆる業界でいうところの『しょぼりん』です。

もともと坪90とか出さないと正直住林の場合はかっこよくなりません。

外観を安い素材でしげるならできるかもしれませんが、

中身はすかすか、普通のおうちになります。

改めて古河林業さんと同じように希望の設備で見積もりをすると…

【えっと…設備グレードアップとかＯＰで4000万ジャストです。】

『やっぱりそうですよね…予算はみでちゃうな…なんとかならないかな…』

【ご予算はおいくらですか？】

『ＭＡＸで３５００くらい。（まあ、ほんとは4000でも出せるけど。）』

【大丈夫です！今上司に掛け合ってみます。5分だけ時間下さい！】

と営業さんが席を外したので、

その間にふと机の上をみると500万下げても全然利益確保できるから500万までなら値引きＯＫ～♪的な事が書かれている資料がありました。

（あいやー…設備の仕入れ値考えても値段が高いとは思ってたけど…）

そして営業さんが戻ってきて…

【上司に聞いたら本社に掛け合ってもらえまして。モニターになってもらえれば500万値引きできます！いやー、これ特別ですよ。私、これ以上ひくと首になっちゃいます】

『あの、でもこれには500万さげても利益確保できますから全然ＯＫ的な事書いてあるけど？』

【えっ…見たんですか？】

『目の前にありましたが…』

あきらかにボってきてました。

（ヒノキが違うものになっていたり、不動産の知識がない人にはわかりにくいところや細かくどこかで値引きした分仕様を落としていました。）

不信感があり脱落。

【住友不動産】

いやー、同じ業界で働いている方に見積もりとかお出しするの恥ずかしいです…。

と正直に言いつつ。

要望してた設備や仕様での見積もりを出していただきました。

【もう、これ以上無理ですよ（泣）。カタログ見てもらえればわかるようにかなりＯＰ利益載せてないですからね(-_-;)？】

『確かに…他社で低下の３割引きだったものが5割引き程ではいってるんですね。値段には納得ですがこれほど安くして大丈夫ですか？建物の基礎や材質でグレード落として値段の帳尻を合わせるところも多いですけれど…』

【もちろんご要望は全部含めてあります。それで値段なんですけど…】

【3200万ではだめでしょうか？その変わりといってはなんですが…照明、カーテン、エアコン（150万まで）と建物本体以外の諸経費コミコミ（屋外給排水工事、設計料等）はわが社でご負担いたします。加えて太陽光3Ｋｗ、蓄電池、エコキュートもお付けいたします。】

『うーん…太陽光と蓄電池はいらないからその分値段下げてもらえませんか？』

【では…本日決めてもらえるなら3000万ジャストにします。いかがですか？】

『よし、決まり！』

そして、その日住友不動産で契約したのです。

他のブログを見ていると他社さんの話も入りますが、

やはり会社というよりは営業さん次第で家の出来栄えと値段って左右されるんだなと思いました。

でも、実はこの日…各営業さんに契約することは決めていたことを話してはいません。

※契約に必要なものは準備してましたが、少しでもいい条件を不正されずに引き出すためです。（不正というのは細かいところで仕様をおとして見積もりを下げることです。）

値引きは誰もがやることですが、

不動産業界の営業さんと駆け引きをすることは通常やめた方がいいです。

（知識がないとだまされちゃいます。）

何か予算とか事情を話して値引きを持っていくのがベストだと思います。

理由：営業さんも仕事ではありますが、人間です。

　　　正直、値段なんとかしてあげたい人には頑張るものです。

正直、私も仕事柄そう思いますｗ

交渉というのは理論だけでなく、気持ち（情）って大事だと改めて思う一日でした。